Comprender la jerga de la vivienda: Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC)

Por Matthew Havniear, Director de Recuperación de Viviendas

Bienvenido de nuevo a nuestro blog de jerga de la vivienda. Esta edición explora el mundo de los Créditos Fiscales para Viviendas de Bajos Ingresos, o LIHTC para abreviar. Estos créditos fiscales desempeñan un papel importante en el desarrollo de viviendas asequibles en todo Estados Unidos. Exploremos cómo funcionan.

¿Qué son los Créditos Fiscales para Viviendas de Bajos Ingresos?

La página Programa de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos (LIHTC) se creó en 1986 para apoyar la construcción o renovación de viviendas de alquiler asequible para familias con rentas bajas. El programa proporciona exenciones fiscales a promotores y propietarios, permitiéndoles ofrecer alquileres asequibles. Aunque el Programa LIHTC no financia directamente la construcción de viviendas, las desgravaciones fiscales, o «créditos fiscales», son un recurso importante para los promotores. Estos créditos les ayudan a ofrecer opciones de vivienda asequible a personas y familias con rentas bajas a precios inferiores a los del mercado.

¿Cómo funciona en Oregón?

Los programas LIHTC son administrados por agencias estatales, lo que permite a los estados adaptar el programa a sus necesidades específicas de vivienda. En Oregón, la agencia estatal que administra el programa LIHTC es Servicios Comunitarios y de Vivienda de Oregón (OHCS) . OHCS decide cómo utilizar las desgravaciones fiscales en nuestro estado en función de factores como la ubicación del proyecto de vivienda, las necesidades de vivienda, el número de unidades reservadas a familias con bajos ingresos y otros factores.

¿Cómo funciona para las familias?

Para poder optar a una vivienda asequible subvencionada por el programa LIHTC, las familias deben cumplir unos requisitos de ingresos específicos basados en el número de personas que viven en su casa o el tamaño de la unidad familiar y su ubicación, normalmente el condado en el que viven. Las familias pueden solicitar estos alquileres directamente a través de las oficinas de gestión de la propiedad o de su autoridad local de vivienda. Tendrán que aportar pruebas de ingresos y del tamaño de la unidad familiar. El alquiler de las unidades LIHTC suele calcularse como un porcentaje de los ingresos de la familia, lo que mejora la asequibilidad en comparación con los alquileres a precio de mercado. Ahora, profundicemos un poco más en las normas sobre ingresos.

Requisitos de ingresos: Los ingresos de tu familia no pueden superar ciertos límites, que dependen del tamaño de tu familia y de dónde vivas. Estos límites de ingresos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) cambian cada año. cambian anualmente, por lo que es importante que las familias comprendan cómo los cambios en sus ingresos familiares pueden afectar a su elegibilidad continua para las propiedades LIHTC. Vamos a desglosar la jerga de la elegibilidad:
- Ingresos anuales totales de todas las fuentes: Es la cantidad que tu unidad familiar espera recibir de todas las fuentes durante el año siguiente antes de descontar los impuestos o la «Renta Neta Anual».
- Límite de ingresos por tamaño de la unidad familiar: El HUD establece un límite máximo de ingresos para los programas subvencionados en función de factores como el tamaño de tu unidad familiar y la ubicación o el condado. Este límite ayuda a determinar si tienes derecho a la ayuda.
- Cálculo del AMI: La renta media de la zona (AMI), determinada anualmente por el HUD, varía según la zona y el tamaño de la unidad familiar. Para el LIHTC, el AMI aplicable se basa en un «tamaño de hogar imputado», calculado como 1,5 veces el número de dormitorios de la unidad.
- Recertificación: Si ya estás recibiendo ayudas a la vivienda, debes recertificar tus ingresos cada año para seguir teniendo derecho a las propiedades LIHTC. Si los ingresos de tu familia cambian y superas el límite de ingresos permitido, tu familia puede verse obligada a mudarse. Las familias suelen disponer de un periodo de gracia para hacerlo, a veces de hasta un año. Las propiedades deben hacer esto porque siguen normas estrictas de LIHTC en cuanto al porcentaje de familias con ingresos bajos en sus alquileres o se arriesgan a consecuencias financieras sustanciales, poniendo en peligro su capacidad de proporcionar viviendas con alquileres por debajo del precio de mercado.
Cálculo del alquiler: Los límites del alquiler determinan la cantidad máxima que las familias pueden pagar por la vivienda en función de sus ingresos. Estos límites garantizan que la vivienda siga siendo asequible para las familias con ingresos bajos y muy bajos. Veamos los límites de alquiler en función del nivel de ingresos de la familia. La OHCS ofrece un desglose detallado del precio del alquiler para el condado de Jackson en la Guía de límites de ingresos y alquileres 2024 | LIHTC
- Alquiler bruto máximo: El Alquiler Bruto Máximo es la cantidad total que se puede cobrar a un hogar por el alquiler y los servicios públicos. No debe superar el 30% de los ingresos de la unidad familiar, que se fijan en función de tramos de ingresos específicos relativos a la Renta Media de la Zona (RMA).
- Familias con ingresos muy bajos: Las familias cuyos ingresos se sitúan entre el 30% y el 50% del umbral de pobreza se clasifican como «ingresos muy bajos» (VLI). Para estas familias, el alquiler más los servicios públicos no deben suponer más del 30% de sus ingresos.

Enlaces a recursos

Para saber más sobre los Créditos Fiscales para Viviendas de Bajos Ingresos y cómo pueden beneficiar a tu comunidad, considera la posibilidad de explorar los siguientes recursos:

¿Y ahora qué?

En nuestro próximo blog, continuaremos nuestra serie de jerga sobre vivienda desglosando otro aspecto importante de la vivienda asequible: Los Vales de Elección de Vivienda de la Sección 8. Permanece atento para saber cómo ayuda este programa a las familias con bajos ingresos a conseguir una vivienda segura y decente.

Gracias por acompañarnos en este viaje hacia la «Comprensión de la jerga y los programas de vivienda». Juntos podemos construir comunidades más fuertes e inclusivas.